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          2019年上半年中國商業地產租金指數研究報告

          發布時間:2019-08-19 03:25:49
          來源:企小秘原創

           

          全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,商鋪平均租金為27.0元/平米·天,環比上漲0.62%。

           

          為消費升級的重要載體,現代商業的創新發展以及調整升級,持續受到業內關注,新技術、新模式、新業態的發展不斷為商業地產行業注入新的活力,提供新的市場機遇。為適應當前中國商業地產市場快速發展需要,中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業地產行業發展現狀的基礎上,啟動中國房地產指數系統商業地產指數的研究和編制,主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數,用以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢。

            一、中國商鋪租金指數運行分析

            根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據,2019年上半年,中國主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金整體水平穩中有升。其中,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為25.6元/平米·天,環比上漲0.72%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.0元/平米·天,環比上漲0.62%。

            從漲跌個數來看,在樣本商業街中,租金環比上漲的商業街占72.0%,租金環比下跌的商業街占11.8%,16.2%的商業街租金與上期持平;在樣本商圈中,租金環比上漲的商圈占72.9%,租金環比下跌的商圈占17.7%,9.4%的商圈(購物中心)租金與上期持平。

            從市場表現來看,2019年一季度,我國GDP總量為21.3萬億元,同比增長6.4%,增速較上年同期收窄0.4個百分點。2019年1-5月,我國社會消費品零售總額超過16.1萬億元,同比增長8.1%,增速較上年同期收窄1.4個百分點,居民消費整體保持平穩增長態勢。重點城市新項目入市較多且租賃交易較為活躍,日益多元化的租賃需求給多數城市商業市場注入新活力,同時亦使其存量與新增零售項目價值獲得提升。

            1.百街商鋪租金指數變化

            (1)百街商鋪租金變動情況

            根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本調查數據,由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的,構成百大商業街(百街)商鋪租金指數。2019年上半年,百街商鋪平均租金為25.6元/平米·天,環比上漲0.72%。

            從不同等級城市來看,2019年上半年,一線城市中租金環比上漲的商業街占81.5%,環比下跌的商業街占3.7%,14.8%的商業街租金與上期持平。北京9條商業街租金環比上漲,1條持平,無商業街租金下跌,其中南鑼鼓巷漲幅最高,達1.78%;上海11條商業街中,8條商業街租金環比上漲,3條持平,其中南翔老街環比漲幅最高,為2.75%;廣州2條商業街租金環比上漲,1條商業街租金環比下跌,其中天河又一城商業街環比上漲1.42%,漲幅最大;深圳3條商業街租金環比均上漲,漲幅在0.5%-2.0%之間。

            2019年上半年,二線城市中租金環比上漲的商業街占65.8%,環比下跌的商業街占17.1%,17.1%的商業街租金與上期持平。二線城市中,南京和南昌主要商業街租金全部下跌,成都、蘇州、?谥饕虡I街租金漲跌互現,武漢、重慶等6城市商業街租金較上期均全部上漲或持平。其中,武漢6條商業街租金環比全部上漲;武漢光谷步行街租金環比漲幅為2.06%,位列二線城市各商業街租金漲幅第一位。

            (2)租金漲跌幅較大的商業街

            圖:2019年上半年租金漲跌幅較大的商業街

           

           

           

           

           

          數據來源:CREIS中指數據、Fang.com、3Fang.com

            2019年上半年,在租金環比上漲的商業街中,上海南翔老街、武漢光谷步行街等10條商業街租金環比漲幅相對較大,其中上海南翔老街環比上漲2.75%,漲幅位列首位;武漢光谷步行街、武漢天地商業街緊隨其后,漲幅分別為2.06%和2.01%;深圳東門步行街、青島臺東步行街等5條商業街商鋪租金環比漲幅在1.5%-2.0%之間;廣州天河又一城、重慶解放碑商業街環比分別上漲1.42%和1.36%。在商鋪租金環比下跌的商業街中,南昌勝利路步行街、?诘脛偕巢叫薪忠约昂?谥猩铰翻h比跌幅較大,均在1.0%(含)-2.0%之間;廣州北京路步行街、?诮夥盼髀返5條商業街環比跌幅在0.7%以內。

            2.百MALL商鋪租金指數變化

            (1)百MALL商鋪租金變動情況

            根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據,由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成百大購物中心(百MALL)商鋪租金指數。2019年上半年,百MALL商鋪平均租金為27.0元/平米·天,環比上漲0.62%。

            從不同城市等級看,2019年上半年,一線城市中75.0%的商圈(購物中心)租金環比上漲,18.2%的商圈租金環比下跌,6.8%的商圈租金與上期持平。北京有7個商圈租金環比上漲,1個持平,4個環比下跌,其中東直門商圈環比漲幅最高,達2.10%;上海有17個商圈租金環比上漲,1個持平,4個環比下跌,其中淮海路商圈環比漲幅最高,為2.70%;廣州有5個商圈租金環比上漲,1個持平,其中天河路商圈環比漲幅最高,為1.65%;深圳4個商圈租金環比均上漲,其中東門商圈漲幅最高,達1.88%。

            2019年上半年,二線城市中71.2%的商圈(購物中心)租金環比上漲,17.3%的商圈租金環比下跌,11.5%的商圈租金與上期持平。除天津、武漢、重慶、南昌、杭州以及青島重點商圈租金漲跌互現外,成都、蘇州等5城市重點商圈租金較上期均上漲或持平。重慶有3個商圈租金環比上漲,3個商圈租金環比下跌,其中觀音橋商圈租金環比漲幅最高,為1.22%。

            (2)租金漲跌幅較大的商圈

            圖:2019年上半年租金漲跌幅較大的商圈

           

           

           

           

          數據來源:CREIS中指數據、Fang.com、3Fang.com

            從商圈層面看,2019年上半年,在租金環比上漲的商圈中,杭州湖濱商圈、上;春B飞倘Φ10個商圈租金環比漲幅較大,其中杭州湖濱商圈租金環比漲幅最大,達2.83%;其次為上;春B飞倘,漲幅為2.70%;杭州濱江商圈、上海川沙商圈等5個商圈租金環比漲幅在2.0%-2.5%(含)之間;深圳東門商圈、蘇州觀前街商圈、成都建設路商圈環比漲幅在1.7%-2.0%之間。在租金環比下跌的商圈中,北京朝外大街、天津勸業場等5個商圈租金環比跌幅在0.5%-1.0%之間;北京魯谷、北京遠大路等5個商圈環比跌幅在0.5%以內。

            3.租金運行趨勢研判

            據中國商鋪租金指數顯示,2019年上半年,中國百街、百MALL商鋪租金環比均上漲。從市場表現看,隨著收入水平的提高以及消費觀念的轉變,消費者越來越關注購物的便捷性及體驗感;诖,國內外零售企業在布局新零售的同時,堅持對線下門店進行數字化改造,引入掃碼支付、自動結賬等服務。此外,大數據、人工智能和移動互聯網等繼續加持商業市場,“AI+美妝”、智能試穿、虛擬現實等技術,極大地增強了消費者的購物體驗,激發了潛在的消費需求,對未來實體商業項目的需求也將有所增加。整體來看,2019年上半年,零售商業市場表現活躍,其中一線城市仍是零售商進行擴張的首選,但考慮到一線城市商業地產開發趨于飽和,而具有一定經濟基礎,商業活躍度相對較強的新一線、二線城市將持續受到零售商青睞,未來新一線、二線城市商鋪租金或將呈現不同程度上漲。

            供應方面,從短期供應來看,2019年上半年5個重點監測城市約有近200萬平方米40個購物中心項目入市,較2018年下半年縮減約190萬平方米,短期供應明顯減少。2019年上半年新入市項目主要有上海浦東三林東方懿德城、成都綠地中心468·伊藤廣場等。根據擬開盤商業項目情況,預計2019年下半年,將有超1200萬平方米約150個購物中心項目入市;此外,北京房山理工大學家園、武漢光谷青年匯等商業街項目將進入市場,總建筑面積超15萬平方米。從長期供應來看,2019年1-6月,我國商辦用地成交規劃建筑面積達8762.10萬平方米,同比下降9.08%。從城市等級看,一線、二線商辦用地成交規劃建筑面積同比均下降。從成交占比看,一線城市商辦用地成交面積占全國比例由去年同期的5.63%降至2.98%,二線城市占比由去年同期的51.55%降至44.34%。雖二線城市商辦用地成交占比有所下降,但仍保持較高比例?傮w來看,未來商業市場供應將主要集中在二線城市。

            需求方面,2019年1-5月,我國社會消費品零售總額為161332億元,同比增長8.1%,增幅較去年同期回落1.4個百分點,其中全國網上零售額同比增長17.8%,增幅較去年同期回落12.9個百分點。按消費類型分,餐飲收入同比增長9.3%,增幅較去年同期回落0.5個百分點;商品零售同比增長8.0%,增幅較去年同期回落1.4個百分點。限額以上單位商品中,日用品類、化妝品類、中西藥品類同比分別增長14.5%、11.3%和11.0%;通訊器材類、家用電器和音像器材類以及家具類同比則分別增長7.8%、6.4%和5.1%。整體來看,消費需求呈快速增長態勢,但增速有所放緩,其中網絡消費增長迅速,升級類商品和服務類消費較為活躍,對我國未來商業市場需求、消費結構優化升級都將形成一定支撐。

            展望未來,在經濟結構轉型、居民收入提升、城市化進程加快以及消費升級等因素的共同推動下,我國居民消費將繼續保持增長態勢。同時,政府也出臺多項政策促進消費升級,在積極推動電子商務發展的同時鼓勵實體零售企業進行商業模式創新,促進線上線下融合發展。實體零售企業通過創造新的零售場景和經營模式,優化升級成為全渠道零售,新的實體零售格局正在形成。就零售商業市場整體租賃需求而言,消費的持續增長將使租賃需求保持活躍;而2019年下半年,大規模購物中心項目的入市,也將使零售市場競爭更加激烈,預計未來,零售商業租金或將面臨調整。

            二、中國寫字樓租金指數運行分析

            根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微升,平均租金為5.0元/平米·天,環比上漲0.01%。從商圈來看,租金環比上漲的商圈占60.0%,租金環比下跌的商圈占38.8%,1.2%的商圈租金與上期持平。從市場表現來看,2019年一季度,我國第三產業實現增加值122317億元,同比增長7.0%,增幅較上期收窄0.4個百分點。整體來看,服務業發展速度出現放緩跡象,在一定程度上使寫字樓市場需求有所減弱。具體來看,受經濟增速放緩及中美貿易爭端影響,一線城市寫字樓市場需求減少,租金有所下降;而部分重點二線城市由于人才落戶政策及產業優惠政策,城市吸引力大幅提升,寫字樓市場發展尤為迅速。

            1.寫字樓租金變動情況

            根據全國15個重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數據,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中有升,平均租金為5.0元/平米·天,環比上漲0.01%。

            從城市等級看,2019年二季度,一線城市中,41.7%的商圈寫字樓租金環比上漲,58.3%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,北京上地、深圳寶安中心區、北京麗澤等15個商圈寫字樓租金環比上漲;深圳后海、上海陸家嘴等21個商圈租金環比下跌。

            2019年二季度,二線城市中,75.0%的商圈寫字樓租金環比上漲,22.7%的商圈租金環比下跌,2.3%的商圈租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中,武漢、重慶、成都、蘇州、長沙、南昌主要商圈寫字樓租金均環比上漲,其他城市商圈寫字樓租金均漲跌互現。其中重慶解放碑商圈租金漲幅較高,達3.19%,居于二線城市首位。

            2.租金漲跌幅較大的商圈

            圖:2019年二季度寫字樓租金漲跌幅較大的商圈

           

           

           

           

          數據來源:CREIS中指數據、Fang.com、3Fang.com

            2019年二季度,在寫字樓租金環比上漲的商圈中,重慶解放碑、北京上地等10個商圈租金環比漲幅較大,其中重慶解放碑商圈寫字樓租金漲幅最大,環比上漲3.19%至2.4元/平米·天;其次為北京上地商圈,環比上漲2.86%至5.6元/平米·天;南昌紅谷灘中心區、武漢中北路等6個商圈租金環比漲幅在2.0%(含)-2.5%之間;北京麗澤商圈和武漢武昌中心商圈租金均環比上漲1.99%。

            在寫字樓租金環比下跌的商圈中,深圳后海商圈跌幅最大,環比下跌2.01%至6.8元/平米·天;其次為上海陸家嘴商圈和深圳福田中心區商圈,環比分別下跌1.62%和1.56%;天津華苑和天津友誼路等7個商圈寫字樓租金環比跌幅均在1.0%-1.5%之間。受第三產業中金融、信息服務、科技服務等優勢產業增長較快影響,以該類產業為主的商圈寫字樓租金明顯上漲;同時,在匯率下調、關稅增加的雙重壓力下,部分進出口貿易企業經營狀況下滑,辦公需求(續租和擴租)有減弱跡象,從而導致以該類行業聚集的商圈寫字樓租金有所下調。

            3.租金運行趨勢研判

            據寫字樓租金指數顯示,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微升,平均租金為5.0元/平米·天,環比上漲0.01%。從市場表現看,隨著中國經濟的平穩發展,第三產業逐步成為經濟增長的主動力,而第三產業中優勢行業企業的快速發展,為未來寫字樓市場需求提供了強勁支撐。具體來看,金融、房地產和TMT行業仍是寫字樓市場的主要需求,帶動整體租金平穩微升。其中,一線城市受中美貿易爭端等宏觀環境影響,寫字樓市場租金有所下降;二線城市在各類人才政策、產業優惠政策的推動下,城市吸引力增強,吸引大量企業落戶與投資,帶動其寫字樓市場租金穩中趨升。

            供應方面,從新開工來看,2019年1-5月,15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米,同比下降,降幅為16.57%,其中一線城市寫字樓新開工面積391.53萬平方米,同比下降12.26%;二線城市新開工面積819.27萬平方米,同比下降18.63%。從土地供應來看,2019年1-6月,15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積超2000萬平方米,同比下降28.09%?傮w來看,一、二線城市寫字樓長期供應均呈縮減趨勢。

            需求方面,2019年一季度,我國GDP總量為213433億元,較上年同期增長6.4%,增速與上季度持平。其中,第三產業實現增加值122317億元,較上年同期增長7.0%。具體來看,金融業和房地產業增加值分別為19205億元和14897億元,僅次于批發零售業;信息傳輸、軟件和信息技術服務業較上年同期增長21.2%至9191億元,增幅居于各行業首位。整體來看,寫字樓市場需求仍呈增長態勢,隨著產業升級、科技創新等政策的推動,金融、房地產、TMT仍為三大需求主力,支撐寫字樓市場穩步健康發展。

            展望未來,隨著減稅降費措施的實施,制造業等行業稅率由16%降至13%;交通運輸業、建筑業等行業稅率由10%降至9%,這將大大減輕行業負擔,降低企業運營成本,增加實體經濟發展和擴展空間,支撐未來寫字樓市場需求。但受全國經濟增速放緩影響,企業擴張速度減緩,預計后期寫字樓租賃需求或將趨弱,租金面臨下行壓力。在此背景下,寫字樓運營企業需積極調整服務策略,通過提高軟硬件水平、優化寫字樓環境、提供增值服務或適當采取租金優惠措施等吸引租戶,以期提高出租率來確保收益;而租戶則將有更多元的選擇并擁有更強的議價能力,有換租或升級需求的企業則可以適時作出選擇。

          內容來源:中指研究院

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